【案例】房企常见3种经济合同的涉税风险及应对方法

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金穗源编辑整理

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房地产企业由于业务链条长、涉税种类多、跨区域经营等特点，容易发生税务风险，也是税务机关开展纳税检查的重点对象。

其中税收风险的源头是经济合同，房企涉及的经济合同比较多：《国有土地出让合同》、《建筑工程施工合同》、《材料采购合同》、《商品房预售、销售合同》、《借款合同》、《股权转让合同》......

经营过程产生税，不同的经营过程产生不同的税，经济合同决定经济业务的涉税方向。

税务“以票管税”的税收征管迈向大数据，房企务必强化合同管理。

接下来我们通过案例为大家分享3种房企常见经济合同（取得土地环节-工程施工环节-房产销售环节）存在的税收风险，供大家参考学习！更多种类合同涉及的税务处理及风险防范，推荐大家参加本期济南面授课程《房地产企业经济合同风险管控与稽查应对》，专家通过大量案例剖析房企各类合同中存在的潜在风险及税务稽查应对方法，在合同规范化管理的基础上，有效实施纳税筹划，力求利润最大化。点击蓝字了解具体课纲！

一、《国有土地出让合同》存在的税收风险

取得国有土地使用权，是房地产开发的前提。房地产企业一般通过竞价方式获取国有土地使用权后，设立项目公司，将国有土地使用权人变更到项目公司名下进行开发。

案例

甲公司通过竞价方式，与A市国土主管部门签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让一块国有建设用地使用权，合同约定将出让宗地交付给受让人甲公司的时间为2017年3月21日前。甲公司于2017年2月18日、27日分别向A市国土主管部门支付土地价款4.18亿元。2017年3月5日，甲公司与M房企分别持股51%和49%成立项目公司乙公司，合作开发受让土地。2017年3月18日，A市国土主管部门、甲公司和乙公司三方签订《国有建设用地使用权出让合同》的补充合同，将原出让合同中的受让人甲公司，调整为乙公司，原出让合同其他条款内容及要求不变。

分析

本案例中，首先要关注的，就是乙公司在计算增值税时，因不符合硬性条件而无法扣除支付给政府部门的土地价款。　　　　

根据《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]第140号，以下简称140号文件）规定，房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立的项目公司对该受让土地进行开发，同时符合三项规定条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。差额纳税的税务处理，点击文章《差额纳税，房企务必自查这6项》了解。

甲公司支付土地价款后，与M房企分别持股51%和49%成立乙公司，显然不符合140号文件的一项硬性条件：项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。也就是说，乙公司在销售不动产增值税纳税义务发生、计算应纳增值税时，不能扣除向政府部门支付的土地价款。

关于土地出让合同，在实际经营中还会面临哪些问题呢，平台先前为大家总结梳理过专题内容，点击下方链接学习具体案例！

同时，本案例中，合同约定将出让宗地交付给受让人的时间为2017年3月21日前。尽管出让宗地实际到2017年4月21日才交付给乙公司，但在此期间该公司未与相关部门签署变更出让宗地交付时间的补充合同。根据《城镇土地使用税暂行条例及其实施细则》和《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，应从合同约定交付土地时间的次月，即2017年4月起申报缴纳城镇土地使用税。该公司从5月开始申报缴纳城镇土地使用税，不符合规定。

那么在这个环节，房企如何才能更好地做好风险防控呢？本期济南面授课程《房地产企业经济合同风险管控与稽查应对》中，财税专家针对房企各类合同的签订以及存在的税收风险、稽查应对方法会有详细的剖析，更多实操案例，现场解读，现场答疑。

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二、《工程施工合同》存在的税收风险

取得土地后，房地产企业需要盖房子，会涉及到与施工企业的合作，对于《工程施工合同》的签订也需要注意诸多事项，比如：

1.新项目工程施工外包如何签订合同？

2.园林景观工程中对苗木采购如何签订节税合同？

3.地产企业自购建材如何入库和出库处理？

4.甲供材的选择计税方式如建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，是适用简易计税方法计税？

……

下面我们看一个案例：

<预告：本期面授课程实操案例节选一>

通过上述案例，我们在这里考虑两个问题：

1.营改增后签订合同，房企应注意哪些事项?

2.建筑企业选择或适用简易计税合同造价如何确定？

开课前，我们把部分案例给穗友们分享出来，这样就可以给大家更多思考的空间，大家可以考虑一下，看看如果你企业遇到这个问题，你会如何处理？带着自己的问题或者想法，到现场与财税专家面对面交流，更多实操案例，现场解读，现场答疑。

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三、《商品房预售合同》存在的税收风险

房地产行业一般采取预收款方式销售自行开发的房地产项目。在这个环节，产品还在开发建设中，相关税收政策会有一些有别于其他行业的规定，若不留意，容易发生涉税风险。

案例

丙公司为一般纳税人，其售楼处建造费用为1658万元，2017年7月投入使用，9月初取得预售许可开盘预售，当月预收房款8937.4万元，签订购房合同金额2.38亿元（其中含合同约定分期付款当月应收而未收到的房款857.32万元）。2017年10月申报期内，丙公司售楼处按房产原值1658万元申报缴纳了从价计征房产税。同时，预收房款8937.4万元按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额申报了企业所得税。

分析

本案例中，丙公司存在少确认销售收入实现的风险。

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号，以下简称31号文件）规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。其中，采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

本案例中，丙公司当季销售未完工产品取得的收入，不仅包括当月预收房款8937.4万元，而且应当包括合同约定分期付款当月应收而未收到的房款857.32万元，总计应为8937.4万元+857.32万元=9794.72万元，显然，丙公司的计算申报是错误的。（延伸学习：房企所得税实务处理集锦）

同时，《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。丙公司在申报缴纳售楼处房产税时，其核算的房产原值仅包括建造费用1658万元，未将土地价款包含在内，不符合规定。

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房地产的税务处理比较复杂，如果您还不能熟练掌握相关业务处理，推荐大家先线上学习《税苑微课》平台正在热播的《房地产企业财税实务处理》系列，分业务按税种进行归类，通过大量案例来进行演示填报，短时间内让您掌握房地产开发业务全程税会处理，全面了解房企开发财税风险及应对，见效很快。详细课纲如下！

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